賃貸契約の値切りの順序

まっさきに家賃を値切ってたが
まったくの過ちだった、っていう話。
宅建持つ大阪人に教わった話やから確かやろう。


まず行うは
「こちらが不動産の仕組みを知っている人だと思わせる」
だそう

やないと、
こちらが何を要求しても「ムズカシイ」と一点張りされ交渉がムズカシイ
もしくは
もともと下げる為に上乗せされた家賃分とも知らずに、値切れてない値切りに喜ぶ

なのでまずは「騙せない相手」だと思わせることが大切
キーワードを駆使すれば魔法が使えるので不動産知識がなくとてもOK


仮に[[家賃8万、敷金2、礼金2、仲介手数料1、2年は住む]]という物件を想定した場合
キーワードでもある交渉順序は

① 礼金
② フリーレント
③ 家賃
④ 設備交換
⑤ 仲介手数料
⑥ 更新料(2年以上住む場合)

となる。(一例です)


【① 礼金】
ポイントは 家賃交渉から行かないこと

家賃というのは、
・相場や大家のこだわり
・他の居住者の状況
で決まるので下げられても せいぜい3,000円程度が限界。

一方、
礼金2ヶ月分の内1ヶ月分(8万)を値切ったとすると
80,000÷24ヶ月=3,333円の家賃ダウンに等しく、
しかも割と値切り易いらしい

その背景
礼金の半分は不動産屋に入ることがほとんど。
つまり、多少の値引く権利なら不動産屋にもあるから。(新築以外)


【② フリーレント】
「二重家賃は避けたいから、今の部屋(旧居)を退去するまではフリーレント付けてもらえません?」
で少なくとも半月分(4万)は取りにく。
=40,000÷24ヶ月=1,666円の家賃ダウン。
① 礼金 と合わせれれば、、5,000円/月の家賃値引きと同義になり、かつ初期費用が12万も安く済む。

※ フリーレント(タダ貸し)


もし、ここまで順調に交渉が進んだなら、
【③ 家賃】
「いよいよ家賃なんですが、、、」
なんて言いながら1,000~2,000円ほどの家賃ダウンを目指す

ここでは、家賃の値引きが出来なくても気にしない。
代わりに
「だったら、{エアコンや水回りなど古くなった施設}を取り替えて貰えるように大家に伝えて頂けません?」と出す。

大家としてもいずれは変えなきゃいけないものなので、
「じゃあせっかくだから」と、変えてくれるケースがよくあるとか


【④ 仲介手数料】
最後に、仲介手数料(不動産屋の利益)に手をつける。

仲介手数料は 家賃の1ヶ月 な訳ではなく、
貸主又は借主から不動産屋が貰う手数料で 家賃の1ヶ月を超えるな 正

これまでは 借主から満額貰う だったが
最近は 半分は大家から貰う が流行り

なので、
仲介手数料が1ヶ月分だった場合は
「最後の最後だから半額にしてよ。」
と厚かましく言ってみる。

「これ以上はできない」と言われれば、
「なら、30%でもいいから。」と食い下がるまで

仮に30%でも値切れれば、
80,000×0.3=24,000が浮くことになり、
÷24ヶ月=1,000円家賃ダウンになる


[[戦績(内訳)]]
礼金 →1ヶ月分(8万)、
フリーレント →半月分(4万)、
設備交換 →(エアコン、水回りetc)
仲介手数料 →(2.4万)
小計 14.4万

となり、月換算では(÷24ヶ月=6,000/月)の負担圧縮効果になる。


[[その他のキーワード]]

媒介(ばいかい)
 1.一般媒介(イッパン)幾つもの不動産屋で借主を探している。
 2.専任媒介(センニン)大家とその不動産屋しか借主を探せない。
 3.専任専属媒介(センゾクセンニン)その不動屋しか借主を探せない。つまり、隠れた物件。
  e.g. センゾクセンニン(又はセンニン)の物件ってあります?

tag : 賃貸契約 値切り 交渉

2012-10-13 08:47 : lifehack : コメント : 0 : トラックバック : 0 :
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